Já pensou em receber um dinheiro todo mês, parecido com um aluguel, sem precisar comprar um imóvel, lidar com inquilino ou juntar uma fortuna? Pois é exatamente isso que os fundos imobiliários oferecem. E o melhor: dá para começar com pouco. Se você sempre quis entender como investir em fundos imobiliários, mas achava que era coisa de gente rica ou de especialista, relaxa. Vou te explicar tudo numa boa, do básico ao passo a passo.
O que são fundos imobiliários, na prática
Vou simplificar. Os fundos imobiliários, ou FIIs, juntam o dinheiro de muita gente para investir em imóveis. Em vez de comprar um prédio inteiro, o que é impossível para quase todo mundo, você compra cotas. São pedacinhos desse patrimônio, negociados na Bolsa de Valores, a B3. Esse dinheiro pode estar em shoppings, galpões, lajes de escritório, hospitais… E você, dono das cotas, vira sócio desses lugares e recebe a sua fatia dos resultados. Quase sempre todo mês.
Como o dinheiro cai na sua conta
As cotas você compra e vende pelo aplicativo da corretora, igualzinho às ações. Quem já entende como funciona a bolsa de valores sai na frente. A maior parte dos fundos paga rendimento todo mês. E tem um detalhe que agrada muita gente: para a pessoa física, esses rendimentos costumam ser livres de Imposto de Renda, desde que o fundo siga algumas regras. Mas atenção a um ponto: a isenção vale para os rendimentos. Se você vender a cota com lucro, aí sim paga imposto sobre o ganho.
Os tipos de fundo (sem complicação)
De tijolo
São os mais fáceis de entender. Investem em imóveis de verdade, tipo shoppings e galpões. A renda vem do aluguel pago pelos inquilinos. Simples e direto.
De papel
Esses aplicam em títulos ligados ao setor imobiliário. Em vez de aluguel, a renda vem dos juros desses papéis. Por isso costumam ir bem quando o juro está alto.
De fundos (os FOFs)
Como o nome sugere, compram cotas de outros fundos. É diversificação automática num investimento só. Ótimo para quem ainda não quer ficar escolhendo fundo por fundo.
Por que tanta gente curte os FIIs
O grande charme é juntar duas coisas: começar com pouco e receber uma renda de tempos em tempos. Com pouco dinheiro, você acessa imóveis de altíssimo padrão, recebe os rendimentos e ainda consegue vender as cotas quando precisar. Some a isso a gestão profissional, a diversificação e aquela isenção de imposto nos rendimentos… e fica fácil entender por que os fundos imobiliários caíram no gosto do brasileiro. Eles também equilibram bem uma carteira que já tem renda fixa, trazendo o setor de imóveis sem a burocracia de ter um imóvel no seu nome.
Calma, que também tem risco
Não existe almoço grátis, certo? Como é renda variável, o preço das cotas sobe e desce no dia a dia. Os principais riscos? Imóvel vazio (a tal da vacância), inquilino que não paga, juro que dispara e gestão de má qualidade. Por isso, antes de aplicar, garanta a sua reserva de emergência e use só o dinheiro que pode ficar parado por alguns anos. E se você gosta do setor, mas quer conhecer outras portas, vale ler sobre o crowdfunding imobiliário.
Como investir em fundos imobiliários passo a passo
Chega de teoria. Vamos ao prático, que é o que interessa.
1. Abra conta numa corretora
Escolha uma corretora confiável, autorizada pela CVM, e abra a conta. É de graça e dá para fazer tudo pelo celular. É por ali que você vai negociar as cotas.
2. Saiba o que você quer
Você busca renda todo mês, valorização das cotas, ou os dois? Saber o seu objetivo evita a compra por impulso e ajuda a montar a carteira certa para o seu momento.
3. Olhe os números certos
Não se apegue só ao rendimento. Olhe o Dividend Yield (quanto rende em proventos), o P/VP (se a cota está cara ou barata diante do patrimônio) e a vacância (quanto do imóvel está vazio). Juntos, esses três separam um bom fundo de uma cilada.
4. Não coloque tudo num só
Sabe o ditado dos ovos na mesma cesta? Vale aqui também. Misture fundos de tijolo, de papel e de setores diferentes. Assim, um problema isolado não derruba a sua renda.
5. Reinvista o que receber
Use os rendimentos para comprar mais cotas. Esse efeito bola de neve, do bem dessa vez, acelera o crescimento do seu patrimônio com o passar do tempo.
Quanto preciso para começar?
Pouco, de verdade. Muita cota custa entre R$ 8 e R$ 120. Ou seja, dá para dar o primeiro passo com menos de R$ 100. E mais importante do que o valor inicial é a constância. Aportar todo mês, mesmo que pouquinho, costuma render mais lá na frente do que esperar juntar um monte de uma vez só.
FII ou imóvel próprio?
Não tem um vencedor para todo mundo, mas dá para comparar. O imóvel físico pede muito dinheiro, demora para vender e ainda tem IPTU, manutenção, corretagem… Já os fundos imobiliários deixam você começar com pouco, vender em minutos e diversificar em vários imóveis ao mesmo tempo. Em compensação, o imóvel na mão dá um controle que o fundo não tem. Para a maioria que só quer uma renda passiva sem dor de cabeça, o FII costuma levar a melhor.
Dá para viver de renda com FIIs?
Essa é a pergunta que muita gente faz, e a resposta é: dá, mas não da noite para o dia. Viver dos rendimentos exige um patrimônio considerável, construído com aportes constantes e bastante paciência. O lado bom é que cada cota comprada hoje já passa a trabalhar por você amanhã. Comece pelo que é possível agora, mantenha o hábito de investir e deixe os juros sobre juros fazerem a mágica ao longo dos anos.
Pra fechar
Agora você já sabe como investir em fundos imobiliários sem mistério: o que são, os tipos, as vantagens, os riscos e o passo a passo. No fundo, os FIIs são um dos jeitos mais acessíveis de colocar o mercado de imóveis para trabalhar por você, com renda no fim do mês e sem aquela papelada toda. Começa pequeno, estuda cada fundo e deixa o tempo fazer o trabalho pesado.
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